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解析京唐是唐山楼市的恶梦还是盛宴?

2017-07-07 21:53:54来源: 壹房产

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文|叶书利Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

京唐对唐山楼市是把双刃剑:如果唐山经济转型继续挣扎,那么京唐将加速唐山人口、资金的外流,从而助推房价进一步下跌。就像大阪之于东京间的剧本类似。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

在壹书生(环京置业首席社群:公众号“壹房产”微信ID:yifangchan-010)看来,京唐或加速唐山房价下滑速度,主要原因有三:Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

1、唐山支柱产业去产能正在向外挤出人口和资金,因此唐山人口及资金有外流的需求;Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

一个城市房价的升值潜力,本质上是“人地钱”的关系,换句话说,就是一个“地”对“人”及“钱”的吸引力。吸引力越大,后续的接盘者越多,房价越涨,反之,房价趋降。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

详细原因如下:Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

A,第三产业越发达的城市,越有前途;Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

衡量一个城市经济前途的重要指标便是第三产业:一个城市的第三产业越发达,吸引人口及资金的能力越强,城市越有前途。时下的中国现实正发生着这样的故事:Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

正面例子:深圳、杭州两大城市的崛起,便缘于背后的第三产业,如深圳的华为、腾讯以及大量高新技术企业。而杭州的崛起主要受益于阿里巴巴以及相关产业链。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

正受益于其第三产业,时下大量投资资金涌入深圳及杭州楼市,因为看好其产业发展前景及相应的人口旺吸能力。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

反面例子:唐山、东北。不管是唐山还是东北,都是著名的重工业基地。表面上看,GDP强,但新兴产业几乎没有,而老旧产业正面临去库存的减法。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

在去库存的减法之下,城市对人口、资金的吸引力是负的,不是正的。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

因此东北及唐山等地的城市前途被看灰,相似地,东北和唐山的房价面临跌价风险,毫无保值功能。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

B,唐山钢铁煤炭水泥的去库存,未来几年将挤出大量就业人口,不是吸引人口;Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

正如上述所言,表面上看,唐山GDP排名河北第一,但楼市投资的本质是投资目标城市未来对人口、资金等的吸引力,从而分享城市红利,但唐山未来对人口及资金的吸引力甚至面临负效应。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

具体来说,时下唐山的支柱产业是煤炭、钢铁和水泥。而这些产业正是时下中央去库存的主要产业。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

以钢铁为例。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

以钢材为例,2015年,全国钢产量为11亿吨,河北省钢产量为2.5亿吨,唐山市钢产量1.1亿吨。粗略计算,唐山一市的钢产能占全国的1/10。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

在全国钢铁业去产能的背景下,唐山是做减法的重点城市。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站
壹书生注意到,按照河北省政府要求,到2017年,唐山压减炼钢产能4000万吨、炼铁产能2800万吨,分别占河北省压减产能的42%和59.5%。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

据资料显示,到2015年底,唐山市已经压减炼铁产能1087万吨、炼钢产能2357万吨,分别完成2017年底压减任务的38.8%、58.9%;唐山2016年压减炼铁产能定为578万吨、炼钢产能450万吨。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

钢铁业去产能的过程中,唐山将因此减少多少就业人口,而不是吸引就业人口。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

与钢铁业去产能相似的是煤炭业,时下唐山到处关停煤矿。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

水泥业也类似。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

也就是说,唐山的三大支柱产业钢铁、煤炭及水泥皆面临去产能。在这个过程中,唐山的经济不但面临GDP增速大幅下滑,同时面临大量工人下岗和资金外逃。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

与此同时,可以预计,大量的唐山就业人群,被迫离开唐山,赴外地求生,而近水楼台的京津将成为唐山外溢人口主要的吸附地。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

2、鉴于距离的原因,京唐对唐山拉进人口的能力几乎为零,但却可以助推人口外流;Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

正是基于唐山的“地”与“人”、“钱”加速分离,在此背景下,京唐的兴建,鉴于唐山与京津的较远距离和自身的产业竞争力,通过京唐从京津抢进人,几乎不可能,因为唐山已没有对外部人口及资金的消化能力,反而会利于产业去产能而挤出的唐山人和资金走向京津。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

3、北京都市圈化趋势正加剧,唐山易成人口被旺吸的主要对象。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

纵观世界城市化历史可以发现,当一个国家的城市化率达到50%以上时,城市化便进入了第二个阶段:城市圈化。此时,人口的流动特点是从农村、弱二线、三四五线城市,涌向大都市圈。而与北京都市圈近在咫尺的包括唐山人在内的河北人,必会成为进京人流及资金的主力之一。事实上调查数据也佐证了此点。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

链家一份名叫《谁买走了北京的房子》的统计数据显示,河北人对北京是真爱。2006年河北籍客户在京购房比例为7.86%,当时已位列非京籍省市第一,10年来持续上升,2015年已涨至11.36%,不仅占比最高,而且涨幅最大。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

话说至此,此时冲进唐山为国接盘的购房者们,擦亮眼睛,别被京唐忽悠了。Xs5京燕网-京津冀协同发展重点新闻网站

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